地产并购大年将至，国资委发文为央企房地产投资划了两道红线。
日前，国务院国资委印发《关于做好2023年中央企业投资管理 进一步扩大有效投资有关事项的通知》（以下简称《通知》），圈定了2023年央企投资的三大重点方向，但却明令禁止非地产主业企业竞拍开发房地产。
《通知》要求，企业要稳妥处理好“促”和“稳”的关系，加强重点领域风险管控：
1、要严控非主业投资规模和方向，不得开展产能过剩、低水平重复建设和不具备竞争力的非主业投资项目。
2、非房地产主业企业不得进行非自有土地的竞拍和开发，不得以控股方式开发自有土地。
3、做好对外并购项目的前期论证和产业趋势研判，严禁并购高资产溢价、高负债企业，严控符合主业但只扩大规模、不提高竞争力的并购项目。
4、高负债企业不得开展超越财务承受能力的投资行为。
国务院国资委秘书长、新闻发言人彭华岗此前表示，十九大以来，国资委深入推进中央企业降杠杆减负债防风险专项行动，严控资产负债率、严控债券发行、严控非主业投资、严控高风险业务、严控高风险企业。
此次在严控非主业投资方面将房地产单独列出，此外，即便政策层面支持央国企对房地产企业的并购，《通知》中也明确，高溢价、高负债企业严禁并购。在央企投资中设立两道红线则是出于对企业债务风险的考虑。
部分地区国企债务引发监管层关注
在资本市场，央国企信仰尚未打破，即便遵义道桥156亿债务展期，但2023年也要刚兑，2022年年底，出于深陷债务危机的兰州城投，甘肃省也要求其必须刚兑。
但实际上，多地的国企债务风险引发市场关注。2022年11月1日，财政部印发《关于贯彻落实<国务院关于支持山东深化新旧动能转换推动绿色低碳高质量发展的意见>的实施意见》，明确提出“指导山东逐步降低高风险地区债务风险水平”，这意味着山东部分地区的债务风险已经引起了中央层面的关注。
若仅考虑纳入城投平台有息债务的债务率指标（以城投平台有息债务与一般公共预算收入的比值代替），则会发现山东债务率平均水平高达476.24%，青岛、潍坊和威海均明显高于山东整体水平，且青岛市的胶州市、即墨区和李港区以及潍坊的诸城市、高密市、奎文区、潍城区和寒亭区的债务压力尤为突出。
尤其是潍坊市领导到山东省级银行（包括工行、农行、中行、建行、交行、广发银行、平安银行、齐鲁银行等）寻求后者对接融资支持事项便引发了市场广泛关注，其支持对象主要为高密的国企融资项目，这表明潍坊市政的融资困境可能已比较突出。
潍坊市国资委在其官网表示，潍坊市委、市政府高度重视国企债务风险化解工作，今年以来，成立了工作专班，专门化解国企债务风险，全面摸排全市资产资源，加快注入国企工作，推进国企重组整合，加强市县联动，全力化解全市各级国企债务风险。
此外，2022年《甘肃省人民政府关于全省金融工作情况的报告》中提到，对重点发债企业逐笔督促落实偿债资金来源，对存在兑付风险的到期债券，第一时间进行预警并介入处置，确保所有债券均按期足额兑付。特别是持续深入开展兰州建投风险处置化解工作，确保兰州建投公开市场债券刚性兑付。截至2022年年底，全省需兑付的存续国有企业债券15只，兑付本金总计162亿元，共涉及9家企业。其中，5家省属国有企业存续债9只，需兑付本金110亿元；4家市属企业存续债券6只，需兑付本金52亿元。
针对于债务问题比较严重的贵州，贵州省财政厅2023年1月31日公布了《贵州省2022年预算执行情况和2023年预算草案的报告》，在债务化解上2023年要牢牢守住不发生系统性风险底线。争取中央支持、金融机构展期降息、盘活资源资产，严禁国有企事业单位变相举债，坚决制止违法违规举债行为。
针对央企存在担保规模增长过快、隐性担保风险扩大、代偿损失风险升高等问题。2022年，国资委还发布了重磅文件《关于加强中央企业融资担保管理工作的通知》。明确：中央企业严禁对集团外无股权关系的企业提供任何形式担保。
1、融资担保主要包括中央企业未纳入合并范围内的子企业和未纳入合并范围的参股企业借款和发行债券、基金产品、信托产品、资产管理计划等融资行为提供的各种形式担保，如一般保证、连带责任保证、抵押、质押等，也包括出具有担保效力的共同借款合同、差额补足承诺、安慰承诺等支持性函件的隐性担保，不包括中央企业主业含担保的金融子企业开展的担保以及房地产企业为购房人按揭贷款提供的阶段性担保。
2、中央企业严禁对集团外无股权关系的企业提供任何形式担保
①原则上只能对具备持续经营能力和偿债能力的子企业或参股企业提供融资担保。
②不得对进入重组或破产清算程序、资不抵债、连续三年及以上亏损且经营净现金流为负等不具备持续经营能力的子企业或参股企业提供担保，
③不得对金融子企业提供担保，集团内无直接股权关系的子企业之间不得互保，以上三种情况确因客观情况需要提供担保且风险可控的，需经集团董事会审批。
3、确定合理担保规模：
①原则上总融资担保规模不得超过集团合并净资产的40%，
②单户子企业（含集团本部）融资担保额不得超过本企业净资产的50%，
③纳入国资委年度债务风险管控范围的企业总融资担保规模不得比上年增加。
4、严禁对参股企业超股比担保。对超股比担保额应由小股东或第三方通过抵押、质押等方式提供足额且有变现价值的反担保。
央国企并购地产项目未达市场预期
在这样的基调之下，被称为房地产“白衣骑士”的央国企，并购出险房企的速度和数量也未达到市场预期的程度。在房价地产还在持续下行的阶段，央企国企不敢贸然出手，此外，在并购价格上要尽可能地低，在城市选择上都偏好一二线核心城市，对资产的质量上更是有着更高的要求。尽管2021年底以来，监管层就在收并购方面给出了诸多政策利好，但市场的热情并不高，国央企更是对收并购保持着谨慎的态度。
截至目前，也仅有奥园、美凯龙、融创、世茂、华南城、雅居乐等为数不多的案例。
2022年底以来，监管层对行业的支持力度再加大，房企并购贷款融资渠道资金投向得到放松，中央经济工作会议的表述中，也在强调要推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，释放了明确的保优质主体和头部房企的信号。
业内认为，未来单个项目上的收并购会变多，但大单会比较难出现。除了上述央国企对收益率的高要求之外，大单的复杂程度非常高，仅尽职调查就会花费巨大的人力物力成本，而且隐性雷难以完全规避。另有不具名的地产分析师表示，现在招拍挂市场出来很多优质地块，价格也不高，房企会侧重于此，有部分央国企依旧十分谨慎。
锐志无限综合网络，侵删。
作为招投标一站式服务机构，锐志无限专业承揽各类标书编制与审核、工程造价咨询、工程预结算、招标代理、资质合作等业务。
公司在招投标行业拥有丰富的资源和人脉，团队实力雄厚，经验丰富，业务熟练，服务用心，已帮助众多企业成功中标。
公司全天24小时为各大企业提供投标免费咨询，欢迎您的拨打免费电话或者加客服微信咨询。
